NEMOVITOSTI A DANĚ

Řešili jste v poslední době koupi nebo prodej nemovitosti? Nevíte přesně, jakou daň, kdy a kdo platí? Podíváme se v kostce na nejčastější případy, které se vztahují k nemovitostem, se kterými se i vy pravděpodobně setkáte.

1) Daň z nabytí nemovitých věcí - TATO DAŇ BYLA V ROCE 2020 ZRUŠENA

Daní z nabytí nemovitých věcí se rozumí daň, která je vázaná na prodej nemovitostí v osobním vlastnictví. Plátcem daně je od listopadu 2016 výhradně strana kupující a termín přiznání daně jsou 3 měsíce od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad. Tzn. pokud vklad vlastnického práva proběhl 15. dubna, potom termín podání přiznání a platby daně je 31. červenec. Sazba daně jsou 4% a jako základ daně slouží buď cena kupní nebo odhadní, pokud je 75% této ceny vyšší než cena kupní. S tímto se však setkáváme v dnešní době minimálně. Pokud tedy koupím byt za 1.000.000 Kč, musím připočíst ještě 40.000 Kč na platbu daně, kterou odvedete finančnímu úřadu na vyhrazený účet, variabilním symbolem je vaše rodné číslo.

Dokumenty potřebné k podání daně z nabytí 

a) Daňové přiznání, 

b) Kupní smlouva, 

c) Vyrozumění z KN o provedeném vkladu, 

d) Znalecký posudek nebo směrná hodnota, která nahrazuje posudek a dá se vypočíst na webu FÚ a která může někdy snížit náklady na podání daně právě o platbu za znalecký posudek.

V rámci společného jmění manželů daň přiznává pouze jeden z manželů, daň se vůbec netýká převodů nemovitostí v rámci dědictví či darovací smlouvou (v příbuzenské linii) a také družstevních podílů (bytů). Další zajímavou výjimku tvoří tzv. prvoprodej, tzn. prodáváme nemovitost, která byla zkoulaudována max. před 5 lety (typicky novostavbu rodinného domu). Zde je od daně osvobozena nemovitost + pozemek pod ní, ale je třeba zdanit další přilehlé pozemky (zahradu). V tomto případě je vhodné myslet trochu dopředu a uvést přímo do kupní smlouvy zvlášť cenu za nemovitost a zvlášť za pozemky. 

2) Daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti platí majitel nemovitosti každoročně vždy za stávající rok (dopředu). Mnozí znáte složenku, co chodí v květnu z finančáku. Pokud jste koupili nebo prodali nemovitost, pak máte za úkol na FÚ nahlásit změnu - kupec nemovitost přiznat a zaplatit daň a prodávající sdělit, že prodal. Lhůta pro přiznání je 31. leden následujícího roku po roce, kdy jste se stali vlastníkem. Pokud jste podali návrh na vklad vlastnictví před koncem roku a 1. ledna následujícího roku ještě běží řízení, máte na podání daně další 3 měsíce. Sazba se počítá dle tabulek a koeficientů finanční správy a je závislá mj. na m2 nemovitosti a lokalitě. Řádově jde o platbu v rámci max. tisíců Kč (např. za byt zaplatíte několik stovek), v závislosti na rozsahu vašeho nemovitého majetku. Pak vám přijde už výše zmíněná složenka nebo mail s pokynem k platbě. A je to... pokud nedochází ke změnám v majetku, už řešit nic nemusíte, platba chodí automaticky každý rok. 

V praxi to na začátku nového roku vypadá na finančáku tak, že se u přepážek utvoří fronty zmatených lidí, kteří nechápavě prochází složitý návod k vyplnění daňového přiznání na nástěnce FÚ a těkají očima z jedné úřednice na druhou. Dámy za přepážkou jsou na to ale zvyklé a když zvládnete vyplnit aspoň první stranu formuláře, tak vám s tím rády (přeškrtnuto rovnou čarou) pomohou :)

3) Daň z příjmu

V některých případech podléhá prodej nemovitosti také dani z příjmu. Pokud se nevejdete to některé z kategorií pro osvobození od této daně, může se vám prodej nemovitosti významně prodražit, zřejmě ve snaze zabránit různým spekulacím apod. Základem daně je rozdíl mezipříjmy náklady (kupní cena, prokazatelná investice do rekonstrukce aj.) Zjednodušeně např. koupím byt za 1.000.000 Kč, který z nějakého důvodu musím po 3 letech, kdy jej pronajímám, prodat. Využiji skoku na trhu a prodám byt za 1.500.000 Kč. Základem daně je tady 500.000 Kč, sazba daně z příjmu FO je 15 % a měla bych tedy odvést FÚ 75.000 Kč... což je dost peněz.  

Pokud však držíte nemovitost více než 5 let nebo zde máte poslední 2 roky trvalé bydliště, daň se vás netýká. Pokud z výnosu zainvestujete vlastní bydlení, a to rok zpět a rok dopředu od prodeje, pak jste rovněž z obliga. V případě, že prodáváte zděděnou nemovitost, započítává se do lhůty vlastnictví nemovitosti také doba vlastnictví zesnulého původního majitele a konečně při prodeji darované nemovitosti doložíte finančnímu úřadu znalecký posudek ke dni převodu na nového majitele a zdaníte rozdíl oproti kupní ceně, pokud tam nějaký je.

Daňová problematika často zamotá hlavu i zkušenějším jedincům, buď jak buď ale stojí za to prodej nemovitosti dopředu prohnat i daňovým filtrem a být na vše připraven. Ušetříte tak nejenom svůj čas, ale také peníze :)