Financování nemovitostí

13.09.2019

Reality a finance jdou spolu ruku v ruce, to je jasné každému z nás. Dnes bych se chtěla podívat trochu blíže na toto téma vzhledem k tomu, že jej s klienty řeším prakticky každý den. Základním faktorem při koupi nemovitosti je totiž to, zda na to vůbec mám. Jaké vůbec existují možnosti financování bydlení a na co se při vyřizování připravit? Pohled realiťáka na věc je následující.

Pokud se rozhoduji, že koupím nemovitost, v ideálním případě zaplatím hotově. Celá realitní transakce se tak výrazně zkrátí, jde téměř o jistý obchod. Co si ale budeme povídat, vzhledem k aktuální situaci na trhu hypoték, kdy navzdory všem předpokladům a strašákům dochází ke snižování úrokových sazeb, se zkrátka stále vyplatí si na nákup nemovitosti vypůjčit peníze z banky (a kolikrát vlastně ani jiná možnost není). Existuje více typů úvěrů, pro potřeby bydlení jde o úvěr hypoteční. Budeme se bavit především o hypotékách, kdy jde tedy o úvěr účelový, přímo na bydlení a účel je třeba prokázat. Zároveň se tento typ vyznačuje tím, že kupovaná nemovitost (nebo nějaká jiná, např. dům rodičů) jde bance do zástavy oproti vypůjčené částce. Tento úvěr je také možné do jisté míry kombinovat s nějakým dalším typem půjčky - spotřebitelským úvěrem, úvěrem ze stavebního spoření apod. Nejvýhodnějším úvěrem je ale zpravidla hypotéka.

"Jak začít?"

Abych si mohl vypůjčit peníze, je potřeba v prvé řadě pracovat a mít nějaký stálý příjem (může to znít komicky, ale narazila jsem během praxe už na spoustu "zajímavých" lidí, kterým to jasné není), po odečtech nákladů na živobytí, např. vyživovací povinnosti a třeba i splátek menších půjček zbude částka, kterou je klient schopen splácet měsíčně na hypotéku a podle ní se dá vypočítat i celková suma, na kterou klient tzv. "dosáhne". Určitou částku lze tedy "předschválit", ale není ještě zdaleka vyhráno, protože na tento proces má zásadní vliv samotná nemovitost, kterou si jako kupec nakonec vyberete. V této fázi se také lustrují registry klienta... dlužíte někde? Je proti vám vedena exekuce? Tak to se zrovna s hypotečním úvěrem rozlučte, banky jsou v tomto nekompromisní! Ale zpátky k věci. Hovoří se dnes všude o tom, že situace trhu s nemovitostmi v Česku je špatná, ceny jsou přemrštěné, nabídka nedostatečná. Když už tedy něco vyberete, je pravděpodobné, že se vám bude zdát, že cena je vysoká. Možná dostanete kosmetickou slevu, anebo taky ne. Jakmile je dojednána cena, přichází si nemovitost prohlédnout bankovní odhadce, aby kupní cenu potvrdil.

"Ale co když nevyjde odhad?"

Tento dotaz padne prakticky při každé transakci a jde vidět, že z toho kupující nemají dobré spaní. Pokud by totiž odhadce nepotvrdil kupní cenu, bude potřeba z kapsy vytáhnout více vlastních peněz. Bohužel na tuto otázku nejsme schopni si dopředu odpovědět, neboť každá banka a každý odhadce ohodnotí stejnou nemovitost jinak. Z praxe ale mohu říci, že situace není tak špatná, jak na první pohled vypadá (zřejmě to souvisí s tím, že počet sjednaných hypoték výrazně poklesl a tak se banky snaží vyjít klientovi co nejvíce vstříc, aby obchod získaly). Když už se řeší odhad, který nevyšel přesně na kupní cenu, jde například o případy, kdy nesouhlasí půdorys stavby, na pozemku se nachází garáž, která není uvedena v katastru nemovitostí nebo jde o jinou právní vadu, která není dopředu zřejmá, toto všechno ale své řešení má. 

Po zpracování odhadu jde hypotéka na schválení a poté už se pouze čeká na vyhotovení dokumentace. Co se týká času, který byste si měli rezervovat pro vyřizování hypotéky, z praxe jde plus minus o 1 - 2 měsíce, pokud je případ komplikovanější, může to trvat i déle nebo můžete být naopak i rychlejší, ale opět - nelze předem určit dopředu. Občas se stane, že člověk z banky, odhadce, kdokoliv má dovolenou, je nemocný, nepřečetl si mail apod. Záleží také kolik peněz si půjčujete, kolik je to % z kupní ceny. Spousta podobných situací může mít na vyřizování úvěru z pohledu času vliv. 

"Mám svoji banku, jsem zde spokojen!"

Ano, většina lidí dnes již využívá bankovní účty u nejrůznějších institucí. Vezměte ale v úvahu i to, že hypotéka je specifický typ úvěru, nejde o malé peníze a ani o obyčejný účet, který zvládnete vyřídit na pobočce kterékoliv banky za 10 minut. Často se stane, že nejlepší podmínky pro vás nabízí úplně jiná banka než ta, u které už máte 15 let účet a cítíte se zde veleváženým klientem. Je dobré porozhlédnout se a vybrat banku, která konkrétně vám nabídne nejlepší podmínky přímo dle vaší situace.

"A to musím obíhat každou banku ve městě?"

Ne, to opravdu nemusíte. Na finančním trhu fungují nezávislí finanční poradci, kteří vám dle požadavků nabídnou několik variant řešení a konečné rozhodnutí je vždy na vás. Tato služba je zdarma, poradci jsou placeni přímo bankou. Je tedy vhodné a já osobně to doporučuji všem svým klientům, udělat tento krok a konzultovat finanční situaci s odborníkem ještě dříve, než se vydáte hledat vysněný dům, byt nebo pozemek. Jednak si ujasníte, co taková hypotéka obnáší, kolik jste reálně schopni ufinancovat a jakým způsobem, a samozřejmě i z pohledu vyjednávání koupě nemovitosti je vhodné mít dopředu jasný scénář tak, aby nedocházelo k tomu, že než vyřídíte hypotéku, nemovitost koupí někdo jiný. Situace na trhu s nemovitostmi je taková, že poptávka velice výrazně převyšuje nabídku a pokud chci koupit něco pěkného za rozumné peníze, je dnes velmi pravděpodobné, že bude nutné jednat rychle. Finanční poradce navíc zřejmě nevyřizuje první úvěr, v bance má jiné jméno a jiné podmínky, než jednotlivec, ví jak se která situace řeší a celý proces vám vysvětlí ať víte, s čím počítat. Z mého pohledu realitního makléře je také následná komunikace ohledně úvěru, podávání aktuálních informací, nastavování termínů ve smlouvách, obsluha odhadce, zajišťování podkladů apod. mnohem jednodušší a hlavně svižnější, a o to tady vlastně jde.

Budete kupovat nemovitost? Podívejte se nejdříve, jak na tom jste, pak vás nic nepřekvapí, plánujte dopředu. Spolupracuji s několika výbornými ověřenými finančními poradci, na které se i já osobně spoléhám a ti vám jsou, stejně jako já, v těchto případech k dispozici. 

Máte nějaký konkrétní dotaz, který se týká financování nemovitostí? 

Neváhejte a napište.